Les différents régimes immobiliers à l'île Maurice : IRS, RES, PDS et G+2

L’île Maurice s’impose de plus en plus comme une destination de choix pour les investisseurs désireux de conjuguer cadre d’exception et opportunités d’investissement immobilier attractives. Au-delà de son attrait touristique reconnu, le pays s’est structuré juridiquement pour accueillir des acheteurs étrangers grâce à des régimes immobiliers rigoureusement encadrés par le gouvernement mauricien. Parmi ces dispositifs, le Property Development Scheme (PDS) et l’Integrated Resort Scheme (IRS) occupent une place centrale dans la promotion de propriétés de prestige, tout en garantissant des conditions favorables d’acquisition et de résidence. Ces régimes accompagnent un marché en pleine mutation, visant à allier qualité de vie, développement durable et sécurité juridique pour les investisseurs.

La récente harmonisation des cadres immobiliers, avec notamment le remplacement progressif des anciens schémas IRS et RES (Real Estate Scheme) par le PDS, reflète la volonté de structurer un secteur porteur d’emplois et riche en perspectives. Grâce à des engagements précis en matière de constructions haut de gamme, ainsi qu’un encadrement fiscal avantageux, ces programmes confèrent aux investisseurs étrangers la possibilité d’acquérir une pleine propriété tout en bénéficiant d’un permis de résidence attractif. Ces conditions renforcent la confiance dans un marché immobilier en expansion, soutenu par des acteurs publics clés comme l’Economic Development Board (EDB) et le Board of Investment, qui veillent à la conformité des acquisitions.

Acheter à l’île Maurice : Pourquoi choisir les programmes PDS et IRS pour investir dans l’immobilier de prestige

L’île Maurice, destination phare pour l’achat immobilier par les investisseurs étrangers

Avec ses paysages idylliques, son climat tropical et sa stabilité politique, l’Île Maurice attire une clientèle internationale en quête d’une qualité de vie exceptionnelle. Cet attrait s’accompagne d’un marché immobilier dynamique où les investisseurs étrangers jouent un rôle croissant. La législation mauricienne offre plusieurs régimes spécifiques permettant l’acquisition en pleine propriété, une rareté dans de nombreux marchés insulaires.

Les investisseurs sont séduits par les programmes immobiliers de prestige assurant non seulement la pérennité de leur capital mais offrant également des perspectives de valorisation substantielles. Le positionnement de Maurice comme hub économique régional contribue aussi à cette attractivité. Depuis plusieurs années, le gouvernement mauricien a engagé des réformes pour structurer davantage ce secteur et encourager les investissements durables, notamment grâce à des dispositifs adaptés aux attentes des acheteurs internationaux.

• Stabilité politique et économique favorisant la confiance

• Cadre législatif clair et protections juridiques pour les acquisitions

• Possibilité d’obtention du permis de résidence pour les investisseurs étrangers

• Écosystème propice au luxe, aux services haut de gamme et à la location

Comprendre les dispositifs PDS et Integrated Resort Scheme (IRS) : cadre légal et évolution récente

Le Property Development Scheme (PDS) est aujourd’hui le régime de référence. Lancé pour unifier et simplifier les précédents mécanismes IRS et RES, il fixe des normes strictes en matière de construction, d’intégration paysagère et sociale. Le PDS impose notamment un minimum de 6 résidences construites sur des terrains de taille importante, avec des espaces communs et services assurant un cadre de vie qualitatif.

L’Integrated Resort Scheme (IRS), quant à lui, ciblait surtout des projets de villas et résidences de luxe dans des complexes intégrant des équipements de prestige. Bien que certains projets IRS soient encore en cours, la majorité des nouvelles constructions se fait désormais sous le régime PDS. Le passage au PDS représente un tournant vers des projets plus durables, équitables et mieux réglementés conformément aux nouvelles exigences du Board of Investment, en coordination avec l’Economic Development Board (EDB).

Tout savoir sur l’Integrated Resort Scheme (IRS) : Villas de luxe, fiscalité avantageuse et permis de résidence

Caractéristiques principales des projets IRS : Villas, appartements et services haut de gamme

L’IRS s’est longtemps démarqué comme un dispositif privilégié pour des projets immobiliers haut de gamme à l’Île Maurice. Les complexes IRS comprennent souvent des villas spacieuses, des appartements de standing et des résidences de vacances intégrées à des infrastructures de luxe comme terrains de golf, marinas, spas ou clubs de plage.

Ces propriétés s’adressent à une clientèle étrangère à la recherche de cadres exclusifs offrant calme et raffinement. La pleine propriété garantie par le régime IRS autorise une revente ou une mise en location pour ceux souhaitant faire de leur bien une source de revenus. Des services sur mesure sont généralement proposés dans ces projets, renforçant ainsi l’attractivité de l’offre pour les investisseurs exigeants.

• Villas avec surfaces généreuses, souvent avec piscine privée

• Résidences ou appartements dans des ensembles sécurisés

• Accès à des loisirs et installations premium (golf, spa, marina)

• Services de conciergerie et maintenance inclus

Fiscalité sous IRS : Exonérations, transfert des fonds & avantages fiscaux pour étrangers

La fiscalité appliquée dans le cadre de l’IRS est particulièrement avantageuse pour les investisseurs étrangers. Ces derniers bénéficient d’une exonération totale d’impôt sur le revenu provenant de leurs biens immobiliers. Il n’y a pas de droits de succession ou d’impôt foncier, ce qui constitue un avantage certain dans la transmission du patrimoine.

Le régime permet également un libre transfert des fonds à l’échelle internationale sans restriction, facilitant la gestion et la revente des biens. Le seuil d’investissement minimal pour accéder à ce régime est fixé à 375 000 USD hors taxes, garantissant un niveau de propriété haut de gamme. Cette fiscalité incitative a contribué à faire de l’IRS une option privilégiée, notamment avant la montée en puissance du PDS.

Obtention du permis de résidence et conditions d’achat dans l’IRS

L’Integrated Resort Scheme permet aux investisseurs étrangers d’obtenir un permis de résidence lié à l’acquisition. Ce droit est un atout majeur qui facilite leur installation à Maurice, ainsi que celle de leur famille. La propriété achetée sous ce régime donne accès aux mêmes droits qu’un résident mauricien classique, contribuant à l’intégration dans le pays.

Il est important de souligner que l’achat doit impérativement être validé par l’Economic Development Board (EDB) qui s’assure de la conformité de l’opération avec les exigences réglementaires. Seules des acquisitions dans des projets agréés sous IRS donnent droit aux avantages et permis correspondants.

Procédure d’achat IRS : Démarches administratives, versement du dépôt et validation par l’EDB

• Signature d’un contrat de réservation auprès du promoteur

• Versement d’un acompte sécurisé (généralement 10 à 20 %)

• Dépôt d’une demande à l’EDB pour l’approbation du projet et remise du permis d’acquisition

• Réalisation de l’acte authentique devant notaire

• Respect du processus de paiement échelonné, notamment en cas d’achat en VEFA

• Obtention officielle du permis de résidence une fois la transaction finalisée

Property Development Scheme (PDS) : Le nouveau standard pour un achat immobilier sécurisé à l’île Maurice

Les spécificités du PDS : Projets durables, intégration sociale et diversité des biens immobiliers

Déployé pour encadrer l’immobilier en accord avec les exigences environnementales et sociales, le Property Development Scheme incarne la nouvelle norme à l’Île Maurice. Les projets PDS sont tenus de respecter des critères stricts visant la durabilité, l’intégration urbaine et la cohésion communautaire.

Le régime préconise une diversité dans la typologie des propriétés proposées, incluant villas, appartements et penthouses, s’adaptant ainsi aux attentes variées des investisseurs. Par ailleurs, la fourniture de services collectifs tels que sécurité, espaces verts, et loisirs contribue à un environnement de vie privilégié.

1. Au moins 6 résidences sur un terrain entre 1 et 50 arpents

2. Intégration d’espaces publics et services communs

3. Respect des normes environnementales et énergétiques

4. Mixité sociale et qualité architecturale assurée

Acheter sous PDS : Permis de résidence permanent, choix de biens et fiscalité attractive

Ce dispositif offre aux investisseurs la possibilité d’obtenir un permis de résidence permanent dans des conditions simplifiées, dès un investissement minimum de 375 000 USD. Ce permis est également valable pour le conjoint et les enfants jusqu’à 24 ans, ce qui renforce l’attractivité familiale de la formule.

La fiscalité liée au PDS est particulièrement avantageuse : absence de taxes sur les plus-values, exonérations de droits de douane sur les matériaux et équipements importés, pas d’impôts fonciers ni de taxe d’habitation. Cette politique vise à dynamiser l’acquisition et l’implantation durable des investisseurs étrangers sur le territoire.

• Permis de résidence pérenne pour l’investisseur et sa famille

• Fiscalité allégée sur les revenus et transmissions

• Possibilité de louer sa propriété librement

• Large éventail de biens : villas, appartements, penthouses

Comparatif PDS vs IRS : Quelles opportunités d’investissement immobilier à l’île Maurice en 2025 ? ⚖

Forces et limites respectives du PDS et de l’IRS pour les investisseurs étrangers

Alors que l’IRS reste toléré pour certains projets existants, le PDS s’est imposé comme la solution privilégiée pour toute nouvelle construction, offrant un cadre plus strict et résilient. Le PDS accentue son attention sur le développement durable, la qualité architecturale, et la cohésion sociale, éléments qui n’étaient pas toujours au cœur des projets IRS.

Toutefois, l’IRS peut conserver un attrait en raison de son implantation historique dans des résidences déjà établies et de sa reconnaissance. Les investisseurs doivent donc évaluer leurs priorités, que ce soit la pérennité et les normes modernes du PDS, ou les projets existants sous IRS.

VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) et garanties offertes dans les projets PDS & IRS

La VEFA constitue un mode d’achat privilégié dans ces programmes, offrant à l’investisseur la possibilité d’acquérir un bien sur plans, avec un calendrier de paiement lisible et sécurisé. Cette méthode est préconisée tant sous PDS que sous IRS, garantissant la transparence et la protection du client.

• Garantie d’achèvement assurée par le promoteur

• Assurance décennale couvrant les défauts majeurs

• Protection juridique par contrat clair et réglementé

• Possibilité de paiement en plusieurs étapes correspondant aux phases de construction

Autres dispositifs en complément du PDS et IRS : SCS, G+2, RES et options selon vos objectifs

L’Île Maurice propose d’autres régimes moins connus mais non moins intéressants, adaptés à des profils d'investisseurs spécifiques ou à des projets particuliers :

• Smart City Scheme (SCS) : pour des développements multifonctionnels intégrant bureautique, résidentiel et commercial.

• G+2 : concerne des projets immobiliers avec une hauteur maximale de 3 étages, souvent pour usage local.

• Real Estate Scheme (RES) : encore actif pour certains projets anciens, concentré sur des appartements et résidences secondaires.

• Integrated Housing Scheme (IHS) : dédié aux résidences à vocation sociale et accessible.

Ces options viennent compléter le PDS et l’IRS, offrant aux investisseurs une palette étendue pour répondre à leurs ambitions, qu'elles soient résidentielles, commerciales ou mixtes. Une analyse précise des objectifs d’investissement et des contraintes locales est donc nécessaire.

Pour approfondir la diversité des modèles d’investissement immobilier à l’Île Maurice et leurs spécificités, il est conseillé de consulter des ressources spécialisées, telles que les modèles d’investissement disponibles.

FAQ

Quel est le coût minimum pour investir sous le régime PDS ?

Le seuil d’investissement est fixé à 375 000 USD hors taxes. Ce montant permet d’accéder au permis de résidence pour l’investisseur et sa famille.

Les biens acquis peuvent-ils être loués dans le cadre du PDS ou de l’IRS ?

Oui, la location des propriétés est autorisée, offrant une source de revenus complémentaire pour les investisseurs.

Qui valide les transactions immobilières sous PDS ou IRS ?

L’Economic Development Board (EDB) est l’organisme chargé d’approuver les projets et les acquisitions sous ces régimes, garantissant leur conformité.

Quels sont les principaux avantages fiscaux du Property Development Scheme ?

Exonération des taxes sur les plus-values, pas d’impôt foncier ni taxe d’habitation, et exonérations de droits de douane sur matériaux importés.

Quelle est la différence majeure entre PDS et IRS ?

Le PDS est un cadre unifié et moderne axé sur la durabilité et l’intégration sociale, tandis que l’IRS concerne davantage les projets historiques de luxe avec des normes moins strictes.