Immobilier à l’île Maurice : quel budget prévoir ?

À l’heure où l’île Maurice s’impose comme une destination phare pour les investisseurs étrangers, le marché de l’immobilier mauricien connaît une dynamique sans précédent. Cette île tropicale au cœur de l’océan Indien attire non seulement par son cadre naturel exceptionnel, mais aussi par son environnement fiscal et juridique avantageux, même si ce dernier évolue. En 2025-2026, la tendance des prix s’oriente vers une hausse progressive, portée par une demande soutenue provenant d’expatriés de France, d’Europe, mais aussi de pays émergents d’Afrique et d’Asie.

L’attrait pour Maurice tient dans un équilibre subtil entre des projets modernes à forte valeur ajoutée, couvrant des secteurs comme les villas haut de gamme, les penthouses avec vue imprenable ou encore les appartements au sein de résidences écologiques et smart city.
Ces biens, comme ceux éligibles aux dispositifs IRS, RES ou PDS, proposent une fiscalité souple conjuguée à des cadres sécurisés pour les non-citoyens. Pourtant, avec l’actualité législative et la hausse des droits d’enregistrement, il est désormais crucial d’anticiper le budget d’acquisition afin de préserver rentabilité et sérénité. Cet article offre ainsi un panorama complet et actualisé pour aider tout acquéreur potentiel à comprendre les différents leviers, contraintes et opportunités d’investissement dans ce secteur d’exception de l’île Maurice.

Immobilier de luxe à l’île Maurice : panorama du marché haut de gamme en 2025-2026

Pourquoi investir dans l’immobilier de prestige à Maurice en 2025 ?

L’immobilier de luxe à l’île Maurice séduit de plus en plus non seulement les expatriés mais aussi une clientèle internationale à la recherche d’une résidence principale, secondaire ou d’un placement durable. Plusieurs facteurs expliquent cet engouement. D’abord, la stabilité politique et la gestion prudente du gouvernement mauricien offrent un cadre sécurisé pour investir sur le long terme. L’Economic Development Board (EDB) joue un rôle clé dans la promotion et la régulation du marché immobilier destiné aux étrangers, facilitant les démarches et sécurisant les transactions. Par ailleurs, Maurice bénéficie d’une attractivité naturelle avec son climat tropical, son environnement préservé, une qualité de vie alliant sécurité, santé, loisirs et infrastructures modernes.

Le marché immobilier mauricien présente aussi aujourd’hui une montée en gamme notable, notamment dans des zones telles que Grand Baie, Tamarin, Moka ou le Cap Tamarin. Ces secteurs offrent des biens d’exception avec piscine, jardins tropicaux, et souvent une vue panoramique sur l’océan Indien. Ce prestige croissant bénéficie en outre d’un environnement propice au développement de résidences écologiques, smart city et projets intégrant des labels environnementaux, attirant une clientèle sensible à une démarche durable et responsable.

Enfin, Luxembourg, France, Portugal ou encore des pays africains voient leurs ressortissants investir massivement, motivés par le cadre fiscal avantageux qui jusqu’ici favorisait une fiscalité allégée, surtout en matière de droits de mutation. Toutefois, les réformes en cours imposent désormais une anticipation rigoureuse pour protéger l’investissement. Il est crucial de noter que la hausse des droits d’enregistrement prévue pour les non-citoyens en 2025 incite les investisseurs à finaliser leur acquisition avant juillet 2026 au plus tard, afin de bénéficier d’un cadre fiscal plus avantageux. Ainsi, Maurice, tout en étant une oasis tropicale, est aussi un marché en pleine maturité, où le luxe se conjugue avec stratégie et expertise.

• Stabilité politique et cadre juridique sécurisé

• Qualité de vie alliant santé, sécurité, loisirs

• Montée en gamme et développement durable

• Politique incitative pour les étrangers à l’investir

• Anticipation nécessaire face à la hausse des droits d’enregistrement

Tendances récentes des prix de l’immobilier de luxe sur l’île

Le marché immobilier à Maurice affiche une dynamique marquée par une moyenne de hausse des prix comprise entre 8 et 12% selon les zones et les types de biens. Grand Baie reste la référence avec des prix moyens au mètre carré pour des appartements haut de gamme dépassant les 5 500 €/m². Les villas, quant à elles, atteignent des fourchettes oscillantes entre 1,5 et 5 millions d’euros selon les prestations et la surface. À Tamarin, la tendance révèle un développement rapide avec des villas situées dans des lotissements sécurisés affichant des prix entre 700 000 et 3 millions d’euros, soutenus par une réelle demande venant d’internationaux.

Les nouveaux quartiers premium, notamment autour de Moka et dans les smart city intégrant des critères écologiques, connaissent une progression de prix plus significative encore, certains penthouses dépassant les 3,5 millions d’euros. Il s’agit d’une clientèle exigeante, incluant des Français expatriés, des investisseurs venus d’Europe ou d’Asie cherchant à acheter un bien immobilier de prestige au sein d’un environnement haut de gamme.

Par ailleurs, l’augmentation des prix se justifie aussi par la rareté croissante des terrains à bâtir en bord de mer, particulièrement à Cap Tamarin et Bel Ombre, où les propriétaires exigent désormais jusqu’à 700 euros le mètre carré. Ce phénomène participera à la valorisation des résidences existantes dans les prochaines années, confirmant ainsi l’intérêt d’acheter sans tarder dans cette période charnière. Mais il faut aussi garder à l’esprit que cette appréciation des prix intervient dans un contexte où les droits d’enregistrement doublent, impactant directement le budget final.

• Hausse moyenne de 8 à 12% selon localisation

• Grand Baie : appartements haut de gamme à plus de 5 500 €/m²

• Villas à Tamarin entre 700 000 et 3 M€

• Prix du m² des terrains en bord de mer jusqu’à 700 €

• Fort intérêt pour les smart city et biens écologiques

Les dispositifs immobiliers ouverts aux étrangers : IRS, RES, PDS, Smart City, G+2

Zoom sur les avantages et conditions des programmes IRS, RES et PDS

Les investisseurs étrangers souhaitant acquérir une propriété de luxe à l’île Maurice ont accès à plusieurs dispositifs spécifiques permettant de faciliter non seulement l’achat mais également d’obtenir un permis de résidence. Les programmes IRS (Integrated Resort Scheme) et RES (Real Estate Scheme) sont historiques, offrant notamment la possibilité d’acheter des villas ou appartements dans des complexes sécurisés avec des infrastructures haut de gamme.

L’IRS, ouvert aux non-citoyens depuis plusieurs années, impose un prix minimum d’achat situé autour de 500 000 USD, avec un permis de résidence automatique validé pour le propriétaire et sa famille. Le RES, quant à lui, s’adresse à des appartements contemporains souvent intégrés à des projets de qualité, avec un seuil d’investissement à partir de 375 000 USD pour bénéficier des mêmes avantages en matière de permis de résidence. Ces programmes ont la particularité de préserver un cadre légal rigoureux tout en étant avantageux fiscalement, notamment par l’absence d’impôt foncier et un droit d’enregistrement fixé à 5%, bien qu’il soit en augmentation en 2025.

Le Property Development Scheme (PDS), plus récent, remplace progressivement les IRS et RES pour les nouveaux projets immobiliers. Ce programme, lancé par le gouvernement mauricien, vise à rationaliser les démarches, renforcer la qualité des constructions et garantir une approche plus écologique et durable. Le PDS impose des critères stricts, avec un prix minimum similaire aux IRS et RES, et inclut la possibilité d’obtenir le permis de résidence plus rapidement, attirant ainsi une nouvelle vague d’acheteurs étrangers.

• IRS : villas et propriétés haut de gamme, seuil 500 000 USD

• RES : appartements contemporains, seuil 375 000 USD

• PDS : nouveau programme intégrant critères écologiques

• Permis de résidence automatique pour acheteurs et familles

• Droits d’enregistrement à surveiller dans le cadre fiscal 2025

Programmes Smart City et G+2 : spécificités pour investisseurs étrangers

Complémentaires aux programmes IRS, RES et PDS, les Smart City représentent un volet innovant dans l’immobilier mauricien. Ces grands projets urbains multi-usages combinent habitat, espaces commerciaux, bureaux, services et loisirs, avec une forte orientation vers la technologie, l’écologie et la durabilité. Ils offrent aux investisseurs étrangers la possibilité d’acquérir des appartements en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou des villas, avec un permis de résidence inclus sous certaines conditions. Ces projets bénéficient d’une infrastructure pensée pour améliorer la qualité de vie, incluant par exemple des systèmes de gestion de l’énergie, des transports intégrés et des espaces verts abondants.

La réglementation autour des constructions G+2 (rez-de-chaussée plus deux étages) dans certaines zones autorisées offre une opportunité intéressante pour les résidences de luxe en dehors des grands complexes classiques. Cela permet de créer des quartiers exclusifs, souvent situés dans des zones haut de gamme telles que Quatre Bornes ou Curepipe, offrant à la fois proximité des centres urbains et calme résidentiel. Ces biens sont également ouverts à l’achat par les étrangers moyennant un permis de résidence, mais la spécificité réside dans l’adaptation aux normes locales en matière d’urbanisme et la flexibilité dans le choix des terrains.

• Smart City : grands projets multi-usage et durables

• G+2 : logements de standing en petite hauteur

• Permis de résidence inclus sous conditions strictes

• Favorise investissement diversifié et innovant

• Idéal pour expatriés recherchant cadre de vie moderne

Quel budget prévoir selon le type de bien immobilier de luxe à l’île Maurice ?

Fourchettes de prix actualisées par catégorie : villa, penthouse, appartement, terrain

Pour estimer avec précision le budget nécessaire à l’achat d’un bien immobilier de luxe à Maurice, il convient d’analyser les prix en fonction des catégories. Les villas de prestige, souvent dotées de piscines, jardins tropicaux et vues mer, se situent dans une fourchette comprise entre 1,5 million et 5 millions d’euros selon la superficie et la localisation. Ces propriétés, essentielles dans les programmes IRS, PDS et certaines smart cities, représentent l’investissement le plus haut de gamme du marché.

Les penthouses, particulièrement prisés dans des secteurs comme Grand Baie et Moka, oscillent autour de 2 à 3,5 millions d’euros, bénéficiant d’emplacements d’exception avec des terrasses panoramiques et des finitions luxueuses. Les appartements haut de gamme, plus accessibles mais toujours dans une gamme premium, évoluent entre 400 000 et 1,2 million d’euros, selon le standing du projet et les services associés.

• Villa de luxe : 1,5M€ à 5M€ selon prestations et emplacement

• Penthouse : 2M€ à 3,5M€ dans zones premium

• Appartement : 400 000€ à 1,2M€ selon standing

• Budgets incluent souvent coûts annexes à intégrer

Variations de prix selon les zones : Grand Baie, Tamarin, Moka et les nouveaux quartiers premium

La diversité des prix reflète la variété des zones où investir à Maurice. Grand Baie reste le quartier emblématique pour un investissement haut de gamme avec des prix élevés mais un marché stable et une forte demande touristique et résidentielle. Le budget nécessaire pour acheter dans cette zone inclut souvent une prime pour la proximité des infrastructures, des plages et des activités culturelles et sportives.

Tamarin et Cap Tamarin proposent une alternative plus paisible, avec des prix généralement inférieurs de 15 à 20 % par rapport à Grand Baie, tout en offrant des opportunités de plus-value à moyen terme grâce au développement de smart cities et de complexes résidentiels sécurisés. Ces zones attirent une clientèle variée, tant expatriée que locale aisée.

Moka, plus central, représente un secteur en croissance qui profite d’un environnement verdoyant et d’un accès rapide aux centres d’affaires. Ici, les prix des appartements et villas restent élevés mais justifiés par un cadre de vie premium, la proximité d’écoles internationales et la qualité des infrastructures.

Enfin, les nouveaux quartiers premium, dont certains sont intégrés dans des projets Smart City ou en G+2, accueillent une offre innovante répondant aux attentes de luxe moderne, notamment pour des acquéreurs venant des continents Europe et Afrique. Ces projets bénéficient d’un prix au mètre carré encore abordable mais en progression forte, invitant à faire un choix rapide.

• Grand Baie : quartier luxueux, prix élevés et stables

• Tamarin : offre paisible et opportunités de plus-value

• Moka : zone centrale avec infrastructures premium

• Nouveaux quartiers premium : projets Smart City et G+2

• Importance de choisir en fonction du profil d’investissement

Facteurs de valorisation et coûts cachés : du standing à la fiscalité 2025

Jouer sur la localisation, la vue mer, l’équipement et les labels écologiques

Le prix d’un bien immobilier à Maurice ne se limite pas à sa surface ou sa typologie. Parmi les facteurs clefs accentuant sa valeur, la localisation est primordiale. Une villa ou un appartement bénéficiant d’une vue mer panoramique verra son prix majoré, dans certains cas, de plus de 30 %. De même, la proximité des plages réputées, des centres commerciaux et des infrastructures de santé ou scolaires premium participe à une plus grande valorisation.

Le standing des équipements intérieurs et extérieurs joue aussi un rôle déterminant. Piscine privée, domotique, espaces spa, finitions de haute qualité, jardins paysagés apportent une valeur additionnelle notable. Par ailleurs, le recours aux labels écologiques, fort en vogue dans les projets Smart City ou PDS, favorise une forte valorisation auprès d’une clientèle soucieuse de durabilité et de bien-être.

Bien que ces atouts rehaussent l’investissement, ils doivent s’intégrer dans une stratégie claire liée aux objectifs patrimoniaux ou à la rentabilité attendue. Une maison haut-de-gamme dans un quartier isolé sans infrastructures de proximité sera moins rentable sauf pour un usage de résidence secondaire. Ainsi, l’expertise locale est indispensable pour hiérarchiser ces facteurs et négocier au mieux.

• Localisation et vue mer : impact direct sur le prix (+30% ou plus)

• Équipements haut de gamme : piscine, domotique, spa

• Labels écologiques = valorisation croissante et attractivité

• Proximité santé, écoles, commerces essentielle

• Stratégie durable pour rentabiliser investissement

Frais annexes à anticiper : enregistrement, notaire, agence, charges de copropriété et assurance

L’achat d’un bien immobilier à Maurice implique des frais annexes qui doivent impérativement être pris en compte dans le budget global. La fiscalité évoluant en 2025, le droit d’enregistrement passe de 5 à 10 % pour les étrangers, ce qui représente une charge importante sur le coût d’acquisition. À ce montant s’ajoutent les honoraires du notaire, usuels autour de 1 à 1,5 % du prix du bien, ainsi que les frais d’agence, généralement compris entre 2 et 3 %.

En cas d’achat dans une résidence en copropriété, les charges de gestion et d’entretien peuvent être élevées, notamment sur le segment du luxe, avec des services premium, sécurité, entretien des espaces communs, voire gestion locative. Ces coûts s’élèvent souvent à plusieurs milliers d’euros annuels. Par ailleurs, souscrire une assurance propriété est obligatoire, à la fois pour sécuriser le bien et répondre aux exigences du prêt éventuel ou du programme fiscal.

Le budget pour l’ameublement et la décoration, bien que variable, doit aussi être anticipé car le haut de gamme implique souvent du mobilier sur mesure et des équipements technologiques avancés, impactant le coût final. Toutes ces dépenses cachées justifient la nécessité d’un accompagnement expert dès la phase d’achat.

• Droit d’enregistrement doublé à 10% en 2025 pour étrangers

• Frais notariales entre 1 et 1,5 % du prix d’achat

• Commission agence entre 2 et 3 %

• Charges de copropriété élevées sur biens de luxe

• Assurance obligatoire et budget ameublement à prévoir

Impact des nouvelles mesures fiscales mauriciennes sur l’achat et la détention d’un bien de luxe

Effets de la loi de finances 2025/26 : hausse du droit d’enregistrement et suppression de certains avantages

Depuis l’adoption de la loi de finances 2025/26, les investisseurs étrangers font face à une réforme majeure sur la fiscalité des acquisitions immobilières à Maurice. Le droit d’enregistrement passe ainsi de 5 à 10 % pour les non-citoyens, ce qui double directement le coût d’entrée dans l’immobilier. Cette mesure vise à réguler la demande étrangère et redistribuer des recettes fiscales pour le développement local. En parallèle, certains avantages fiscaux jusque-là accordés aux programmes IRS et RES sont progressivement supprimés, notamment pour les acquisitions effectuées après juillet 2026.

Cette évolution législative impose une vigilance accrue lors de la planification de l’achat et une préférence pour les projets déjà approuvés afin de sécuriser un cadre juridique et fiscal stable. Le gouvernement mauricien insiste toutefois sur le maintien des incitations liées au permis de résidence, que les nouveaux dispositifs comme le PDS conservent mais sous conditions renforcées. Pour un investisseur, il est essentiel de bien comprendre ces changements afin d’éviter une mauvaise surprise budgétaire et d’optimiser son investissement.

• Doublement du droit d’enregistrement à 10 % pour étrangers

• Suppression progressive d’avantages fiscaux IRS/RES

• Importance de sécuriser un achat avant juillet 2026

• Maintien des permis de résidence avec conditions renforcées

• Cadre légal plus rigoureux et fiscalité plus contraignante

Fiscalité sur la revente et coûts de détention post-acquisition : quels impacts sur le budget global ?

Au-delà de l’achat, la fiscalité sur la détention et la revente d’un bien immobilier de luxe à Maurice est également un élément clé à anticiper. Depuis les nouvelles mesures, la plus-value réalisée lors de la revente est désormais soumise à une taxe progressive, pouvant atteindre jusqu’à 15 % selon la durée de détention et le montant de la plus-value. Cette réforme, applicable aux investisseurs étrangers, modifie sensiblement la stratégie patrimoniale.

De plus, les propriétaires doivent s'acquitter annuellement de la taxe sur les propriétés non résidentielles et prendre en compte des coûts de gestion locative si l’investissement est destiné à la location saisonnière ou à long terme. Le calcul de la rentabilité brute se heurte donc à une charge fiscale accrûe qu’il convient d’intégrer dans le budget global.

Relever ces contraintes nécessite un travail de planification fiscal avec des spécialistes locaux pour bien équilibrer coût d’acquisition, frais annexes et perspective de revente, assurant ainsi un investissement maîtrisé malgré les aléas réglementaires.

• Taxe plus-value variable jusqu’à 15 % à la revente

• Taxe annuelle sur propriétés non résidentielles

• Charges de gestion locative et entretien à intégrer

• Anticipation essentielle pour optimiser rentabilité

• Importance de conseils fiscaux locaux spécialisés

Réussir son investissement dans l’immobilier de prestige à Maurice en contexte changeant

Sécuriser son projet grâce à l’expertise locale et à une anticipation fiscale

Dans un marché immobilier mauricien en pleine évolution, notamment du fait des changements fiscaux, il apparaît indispensable pour les investisseurs étrangers de s’entourer d’une expertise locale. Au-delà de la simplicité apparente de l’achat, la réalité impose de maitriser les démarches administratives, l’obtention du permis de résidence, et surtout la nouvelle fiscalité pour sécuriser la rentabilité et préserver son patrimoine.

L’accompagnement par des consultants spécialisés permet d’anticiper les coûts annexes, de choisir un programme immobilier adapté, qu’il s’agisse d’IRS, RES, PDS ou de projets Smart City et G+2. De la négociation du prix à la vérification des titres de propriété, toutes les étapes sont clés et renforcées par un contexte réglementaire plus strict. Les investisseurs doivent être vigilants quant à la compatibilité de leur projet avec leur situation personnelle, notamment en tenant compte des exigences d’apport et des conditions d’emprunt bancaire à Maurice ou à l’international.

• Expertise locale pour maîtriser démarches et fiscalité

• Anticipation des coûts et choix de programmes adaptés

• Vérification rigoureuse des titres et conformité légale

• Adaptation aux conditions d’emprunt et apport personnel

• Sécurisation du permis de résidence et gestion du projet

Accompagnement premium et conseils pour sélectionner, financer et rentabiliser son acquisition

Sélectionner un bien de luxe à Mauritius sans accompagnement professionnel peut s’avérer risqué. L’offre multiple, la complexité réglementaire entre IRS, RES, PDS, et les nouvelles modalités de financement exigent un conseil de haut niveau capable de répondre à chaque étape de l’achat. Ainsi, il est souvent conseillé de recourir à un réseau de courtiers, notaires, et fiscalistes implantés sur l’île, maîtrisant les évolutions du marché et des dispositifs spécifiques aux étrangers.

Le financement de l’acquisition peut combiner apports personnels, prêt bancaire local soumis parfois à des conditions strictes, ou financements internationaux. Optimiser la structure du financement est primordial pour gérer au mieux le budget total. Par ailleurs, la gestion locative, si le bien est destiné à la location, demande une organisation pointue pour sécuriser la rentabilité tout en respectant les normes fiscales locales.

En résumé, réussir un investissement dans l’immobilier de prestige à Maurice passe par une approche globale, intégrant choix du programme, maîtrise des coûts et anticipation fiscale. Cette méthode garantit une expérience sereine et rentable, pleinement compatible avec les attentes des expatriés et investisseurs fortunés.

• Réseau local complet : courtiers, notaires, fiscalistes

• Mix financement apports, crédits locaux et internationaux

• Gestion locative professionnelle pour rentabilité assurée

• Suivi personnalisé pour anticiper les évolutions

• Sélection rigoureuse des biens selon profil investissement

Quels sont les dispositifs légaux permettant aux étrangers d’obtenir un permis de résidence à Maurice ?

Les principaux dispositifs sont l’IRS, le RES et plus récemment le Property Development Scheme (PDS). Chacun de ces programmes donne droit à un permis de résidence automatique ou rapide sous condition d’un investissement minimal. L’IRS cible surtout les villas de prestige, le RES les appartements, et le PDS regroupe les deux avec des critères écologiques renforcés.

Comment la nouvelle loi de finances 2025 impacte-t-elle le coût d’achat d’un bien immobilier à Maurice ?

Les principales modifications portent sur le doublement du droit d’enregistrement passant à 10 % pour les étrangers et la suppression progressive des avantages fiscaux associés aux programmes IRS et RES. Ces changements augmentent significativement le coût global d’acquisition et nécessitent une anticipation pour acheter avant la mise en place complète des mesures.

Quel budget global prévoir pour une villa de luxe à Grand Baie en 2025 ?

Pour une villa haut de gamme à Grand Baie, il faut compter entre 1,5 et 5 millions d’euros pour le prix d’achat. À cela s’ajoutent les frais annexes dont le droit d’enregistrement à 10 %, les honoraires du notaire, frais d’agence, charges de copropriété et assurance, pouvant représenter jusqu’à 20 % supplémentaires du prix du bien.

Quels conseils pour optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier haut de gamme à Maurice ?

Il est essentiel d’intégrer dès l’achat les coûts annexes et la fiscalité à la revente, de privilégier les biens avec des labels écologiques ou intégrés dans des smart city, et d’assurer un accompagnement haut de gamme pour gérer la location et la fiscalité. Anticiper les évolutions réglementaires et sécuriser l’achat avant l’été 2026 garantissent également une meilleure rentabilité.

Quels sont les pièges à éviter pour un investisseur étranger souhaitant acheter à Maurice ?

Les pièges comprennent le manque d’informations sur les frais annexes, le non-respect des conditions pour l’obtention du permis de résidence, l’achat dans des projets non approuvés pouvant entraîner des risques juridiques, et une mauvaise anticipation de la fiscalité à la revente. Recourir à des experts locaux et bien se renseigner sur les dispositifs est donc indispensable.